Вопрос: О внесении
изменений в земельное законодательство РФ.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 октября 2011 г. N Д23-4423
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел предложения по вопросу внесения изменений в
земельное законодательство Российской Федерации и в пределах компетенции
сообщает.
1. По вопросу уточнения сроков изъятия
земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым
назначением (ст. 284 Гражданского кодекса Российской Федерации)
Оборот земель сельскохозяйственного
назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об
обороте).
В соответствии с п. 4 ст. 6 Закона об
обороте земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае,
если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого
собственника права собственности на земельный участок он не используется для
ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с
сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования
земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного
производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным
производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются
Правительством Российской Федерации.
Согласно п. 5 ст. 6 Закона об обороте в
срок, указанный в п. 4 указанной статьи, не включается срок, в течение которого
земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных
бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также
срок освоения земельного участка. Срок освоения земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения не может составлять более чем два года.
В случае если земельный участок
предоставлен для строительства, сроки его завершения определяются разрешением
на строительство (п. п. 19 - 21 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской
Федерации).
Таким образом, законодательством
Российской Федерации определены сроки изъятия земельного участка, который не
используется в соответствии с его целевым назначением.
2. По вопросу конкретизации видов грубого
нарушения правил землепользования
Обязанности собственников земельных
участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по
использованию земельных участков предусмотрены ст. 42 Земельного кодекса
Российской Федерации.
В соответствии со ст. 285 Гражданского
кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника,
если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил
рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в
частности, если участок используется не в соответствии с его целевым
назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия
сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической
обстановки.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 6 Закона об
обороте собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы,
арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым
назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами,
которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе
приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче,
уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям
хозяйственной деятельности.
Определение размера причиненного
окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту,
осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в
соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране
окружающей среды".
Согласно п. 3 ст. 6 Закона об обороте
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно
может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный
участок используется с нарушением установленных земельным законодательством
требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное
снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное
ухудшение экологической обстановки. Критерии существенного снижения плодородия
земель сельскохозяйственного назначения и критерии значительного ухудшения
экологической обстановки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Таким образом, на основании
вышеизложенного считаем, что данный вопрос законодательством Российской
Федерации урегулирован.
3. О дополнении п. 1 ст. 49 Земельного
кодекса Российской Федерации дополнительным основанием изъятия земельного
участка для государственных или муниципальных нужд
Изъятие, в том числе путем выкупа,
земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в
исключительных случаях, предусмотренных ст. 49 Земельного кодекса Российской
Федерации.
Дополнение указанного пункта таким
основанием, как создание особых экономических зон, считаем нецелесообразным,
так как прекращение прав правообладателей земельных участков в случае
размещения на них объектов, предусмотренных ст. 49 Земельного кодекса Российской
Федерации, обусловлено невозможностью использования таких земельных участков в
каких-либо иных, кроме целей изъятия, целях.
Создание особых экономических зон не
препятствует использованию расположенных в их границах земельных участков в
различных целях (например, для размещения жилых строений либо строений
социально-бытового назначения, др.), и необходимость изъятия земельных участков
у их правообладателей в данном случае отсутствует.
4. О функциональных обязанностях органов
государственной исполнительной власти и органов местного самоуправления при
осуществлении процедуры выбора земельных участков для строительства (ст. 31
Земельного кодекса Российской Федерации)
Проект поправок Правительства Российской
Федерации к проекту федерального закона N 432575-4 "О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием
Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Поправки),
принятому в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания Российской
Федерации, представлен в Государственную Думу Федерального Собрания Российской
Федерации Письмом от 13.09.2011 N 4574п-П13.
Поправки предусматривают
совершенствование порядка предоставления земельных участков, устраняют
многочисленные проблемы и противоречия законодательства по данному вопросу и
излишние административные барьеры при взаимодействии с заинтересованными в
предоставлении земельных участков лицами, создают необходимые условия для
реализации инвестиционных проектов, в том числе уточняют обязанности органов
государственной исполнительной власти и органов местного самоуправления при
предоставлении земельных участков.
5. О внесении дополнений в ст. 10 Закона
об обороте в части предоставления преимущественного права первого заявителя
заключать краткосрочный договор аренды земельного участка до организации и
проведения торгов
В соответствии с п. 2 ст. 10 Закона об
обороте передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной
собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
осуществляется в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской
Федерации, в случае если имеется только одно заявление о передаче земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии
предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии
предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой
информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие
решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в
течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
Таким образом, возможность получения
земельных участков без торгов при отсутствии заявлений от иных лиц
законодательством предусмотрена.
В случае если подано два и более
заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах
(конкурсах, аукционах).
Согласно п. 3 ст. 10 Закона об обороте
организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на
заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в
соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, данный вопрос
законодательством Российской Федерации урегулирован. Предложение о внесении
дополнений в ст. 10 Закона об обороте, предоставив преимущественное право
первому заявителю заключать краткосрочный договор аренды земельного участка до
организации и проведения торгов, считаем не соответствующим концепции
земельного законодательства.
6. По вопросу использования земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без
оформления прав на землю и, соответственно, оплаты за пользование земельными
участками
Одним из принципов земельного
законодательства является в том числе принцип платности использования земли,
согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за
исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов
Российской Федерации (пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской
Федерации).
Кроме того, согласно п. 1 ст. 65
Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской
Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются
земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная
плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного
налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и
сборах (п. 2 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Налогоплательщиками налога (далее -
налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие
земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со
ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), на праве
собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве
пожизненного наследуемого владения (абз. 1 п. 1 ст. 388 НК РФ).
Не признаются налогоплательщиками
организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них
на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору
аренды (п. 2 ст. 388 НК РФ).
Ответственность за неуплату или неполную
уплату сумм налога (сбора) предусмотрена ст. 122 НК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного
кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная
плата.
Порядок определения размера арендной
платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или
муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством
Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской
Федерации, органами местного самоуправления.
Необходимо отметить, что Федеральная
служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее
территориальные органы осуществляют контроль за соблюдением требований
земельного законодательства о недопущении самовольного занятия земельных
участков, самовольного обмена земельными участками и использования земельных
участков без оформленных на них в установленном порядке правоустанавливающих
документов, а также без документов, разрешающих осуществление хозяйственной
деятельности (п. 3 Положения о государственном земельном контроле,
утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.11.2006 N
689).
Федеральная служба по ветеринарному и
фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) является федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере в
том числе земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного
назначения) (Постановление Правительства РФ от 30.06.2004 N 327 "Об
утверждении Положения о Федеральной службе по ветеринарному и фитосанитарному
надзору").
В соответствии со ст. 23.21 Кодекса
Российской Федерации об административных правонарушениях Росреестр и
Россельхознадзор рассматривают дела об административных правонарушениях,
предусмотренных в том числе ст. 7.1, ч. 1 ст. 7.2, ст. 7.10 (в части
самовольной уступки права пользования землей и самовольной мены земельного
участка), ст. 8.8 указанного Кодекса.
7. По вопросу внесения изменений в
законодательство, предусматривающих санкции в отношении правообладателей, не
осуществивших своевременную постановку на государственный кадастровый учет
объектов недвижимости, полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального
закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре
недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственным кадастровым
учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по
внесению в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведений о
недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества
с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в
качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение
существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных
Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.
Согласно ст. 16 Закона о кадастре
постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый
учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости осуществляются, если
иное не установлено Законом о кадастре, на основании представляемых в орган
кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с
Законом о кадастре для осуществления такого учета документов (далее -
необходимые для кадастрового учета документы), а также на основании соответствующих
документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного
взаимодействия.
Кроме того, с заявлениями о постановке на
учет объектов недвижимости вправе обратиться не только собственники таких
объектов недвижимости, но также любые иные лица (ч. 2 ст. 20 Закона о
кадастре). Осуществление кадастрового учета, как правило, является необходимым
условием для совершения определенных действий с объектом недвижимости.
Например, для приобретения прав на земельный участок, который находится в
государственной или муниципальной собственности и на котором расположены
здания, строения, сооружения (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации,
далее - ЗК), для заключения договора купли-продажи земельного участка (ст. 37
ЗК), для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество
(ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
При этом в ряде случаев допускается
осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого
имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре:
например, при государственной регистрации договоров аренды участков лесного
фонда, приведенных в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации (п. 4
ст. 4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие
Лесного кодекса Российской Федерации").
Кроме того, Законом о кадастре
установлено: никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в
том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет
объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного
объекта недвижимости, если иное не установлено Законом о кадастре (ч. 4 ст.
16); объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный
технический учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и
не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в
порядке, установленном в соответствии с Законом о регистрации, считаются ранее
учтенными объектами недвижимости (ч. 1 ст. 45).
Таким образом, поскольку кадастровый учет
и государственная регистрация прав на земельные участки носят заявительный
характер и действующими нормативными правовыми актами для правообладателей
объектов недвижимого имущества не установлены не только сроки, но и обязанности
по осуществлению государственного кадастрового учета, то санкции за
несвоевременную постановку на кадастровый учет (то есть меры принудительного
воздействия по отношению к нарушителям установленных правил) к ним применены
быть не могут. При этом в соответствии с п. 2 ст. 54 Конституции Российской
Федерации никто не может нести ответственность за деяние, которое в момент его
совершения не признавалось правонарушением.
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
21.10.2011