Вопрос: О
предоставлении в аренду частей земельных участков для строительства объекта
инженерной и транспортной инфраструктуры; о документах, являющихся основанием
для проведения кадастровых работ по формированию земельных участков, размеры
которых не соответствуют требованиям о минимальном размере образуемых участков
из земель сельскохозяйственного назначения; о распространении действия ст. ст.
31, 32 ЗК РФ на объекты строительства в случае их размещения на земельных
участках, находящихся в частной собственности; об аренде земельных участков,
находящихся в пользовании (владении) иных лиц; о кадастровых работах по
формированию земельных участков перед предоставлением для проведения
изыскательских работ, строительства линейного объекта.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 октября 2011 г. N Д23-4444
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу разъяснения земельного
законодательства и в рамках своей компетенции сообщает следующее.
Министерство экономического развития
Российской Федерации в соответствии с п. 1 Положения, утвержденного
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, является
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке
государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных
отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения),
государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного
кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой
оценки земель, государственного мониторинга земель (за исключением земель
сельскохозяйственного назначения), государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, и не наделено полномочиями по осуществлению официального
толкования и разъяснения законодательства Российской Федерации, оценке судебных
актов, а также контрольно-надзорными полномочиями в отношении органов
государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного
самоуправления. В связи с чем изложенная позиция Департамента не является
обязательной и носит исключительно рекомендательный характер.
1. По вопросу возможности предоставления
в аренду частей земельных участков, образованных на основании решения о
предварительном согласовании места размещения объекта инженерной и транспортной
инфраструктуры
Согласно положениям ст. 22 Земельного
кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки могут
быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством
и Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 3 ст. 607 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что в договоре
аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При
отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в
аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не
считается заключенным.
Объектами земельных отношений в
соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса являются в том числе части
земельных участков.
Следует отметить, что внесенные в
государственный кадастр недвижимости сведения при учете части объекта
недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный
характер со дня государственной регистрации соответствующего ограничения
(обременения) вещного права. Если по истечении одного года со дня завершения
учета этой части объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация
соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения
аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (п. 11 ст.
25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре
недвижимости" (далее - Закон о кадастре)).
В случае если предметом договора аренды
является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости
(далее - ГКН) вносятся сведения об обременении земельного участка с присвоением
учетного кадастрового номера части.
Таким образом, если проведен кадастровый
учет частей земельного участка, который позволяет определить их как объект
аренды, то они могут быть переданы (предоставлены) по договору аренды для
строительства объекта инженерной и транспортной инфраструктуры.
2. По вопросу, являются ли акт о выборе
земельных участков для строительства и материалы предварительного согласования
мест размещения линейного объекта основанием для проведения кадастровых работ
по формированию земельных участков, размеры которых не соответствуют
требованиям о минимальном размере образуемых (новых) земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения, которые установлены соответствующим
законом субъекта Российской Федерации
Согласно п. 1 ст. 32 Земельного кодекса
решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее
акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора
земельного участка, является основанием установления в соответствии с заявками
граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного
участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его
государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными
законами.
Орган кадастрового учета принимает
решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, в случае если размер
образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате
преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный
участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным
законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным)
размерам земельных участков (п. 3 ст. 27 Закона о кадастре).
В соответствии со ст. 4 Федерального
закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" (далее - Закон об обороте) минимальные размеры образуемых
новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть
установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с
требованиями земельного законодательства.
Требования ст. 4 Закона об обороте не
распространяются на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том
числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или)
последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных
актов о выборе земельных участков для строительства и материалов
предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов
территориального планирования, документации по планировке территории и
землеустроительной документации.
3. По вопросу распространения действия
положений ст. ст. 31 и 32 Земельного кодекса на объекты строительства в случае
их размещения на земельных участках, находящихся в частной собственности
В указанных статьях определен порядок
предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности.
Размещение линейного объекта на земельном
участке, находящемся в частной собственности, для строительства линейного
объекта возможно осуществить на праве ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитут) (ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, земельный участок,
находящийся в частной собственности, может быть изъят для государственных или
муниципальных нужд по основаниям, установленным ст. 49 Земельного кодекса, и в
этом случае подлежат применению положения ст. ст. 31 и 32 Земельного кодекса.
Так, оформление акта выбора земельного
участка является частью процедуры по предоставлению земельных участков для
строительства с предварительным согласованием места размещения объекта на
землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Следовательно, оформление акта выбора земельного участка в отношении земельных
участков, находящихся в частной собственности, представляется возможным только
в связи с последующим изъятием их для государственных или муниципальных нужд.
4, 5. По вопросу о возможности
предоставления собственником (или органом (лицом), уполномоченным распоряжаться
неразграниченной государственной собственностью) в соответствии со ст. ст. 31,
32 Земельного кодекса заявителю (застройщику) земельных участков в
краткосрочную аренду на 11 месяцев или безвозмездное срочное пользование для
проведения изыскательских работ и для строительства подземного линейного
объекта без изъятия и без последующего изменения целевого назначения выбранных
земельных участков при условии, что испрашиваемые (выбранные) земельные участки
ранее уже были предоставлены другим лицам в постоянное (бессрочное) пользование
или пожизненное наследуемое владение и необходимости получения разрешения
(согласия) землепользователей или землевладельцев таких земельных участков
Земельный участок, предоставленный на
праве постоянного (бессрочного) пользования, постоянного наследуемого владения,
безвозмездного срочного пользования или в аренду, не может быть предоставлен
иному лицу в аренду, поскольку в отношении такого участка возникнет два
конкурирующих лица, каждое из которых обладает исключительным правом
использовать земельный участок для собственных нужд.
Следовательно, заключение договора аренды
с иным лицом возможно только после прекращения указанных выше прав.
6. По вопросу законодательного
закрепления необходимости проведения кадастровых работ по формированию
земельных участков перед предоставлением заявителю для проведения
изыскательских работ
Статья 11 Федерального закона от
21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" устанавливает, что предоставление недр
в пользование, в том числе предоставление их в пользование органами
государственной власти субъектов Российской Федерации, оформляется специальным
государственным разрешением в виде лицензии.
Лицензия, в свою очередь, содержит
указание границ земельного участка, выделенного для ведения работ, связанных с
пользованием недрами, и условия, связанные с платежами, взимаемыми при
пользовании недрами (п. п. 4, 6 ст. 12 Федерального закона от 21.02.1992 N
2395-1 "О недрах"). До получения лицензии границы предоставляемого
земельного участка должны быть установлены.
В соответствии с лицензией на пользование
недрами для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с
добычей полезных ископаемых, участок недр предоставляется пользователю в виде
горного отвода - геометризованного блока недр.
При определении границ горного отвода
учитываются положение участка строительства и эксплуатации подземных
сооружений, границы безопасного ведения горных и взрывных работ, зоны охраны от
вредного влияния горных разработок, зоны сдвижения горных пород, контуры
предохранительных целиков под природными объектами, зданиями и сооружениями,
разносы бортов карьеров и разрезов и другие факторы, влияющие на состояние недр
и земной поверхности в связи с процессом геологического изучения и
использования недр.
Предварительные границы горного отвода
устанавливаются при предоставлении лицензии на пользование недрами. После
разработки технического проекта, получения на него положительного заключения
государственной экспертизы, согласования указанного проекта в соответствии со
ст. 23.2 Федерального закона от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах"
документы, определяющие уточненные границы горного отвода (с характерными
разрезами, ведомостью координат угловых точек), включаются в лицензию в
качестве неотъемлемой составной части (ст. 7 Федерального закона от 21.02.1992
N 2395-1 "О недрах").
7. По вопросу законодательного
закрепления необходимости проведения кадастровых работ по формированию
земельного участка перед предоставлением для строительства линейного объекта
Такая необходимость закреплена в
положениях ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 51
Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в Федеральном законе
от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
25.10.2011